Vogliamo fare chiarezza sulla possibilità di poter installare un impianto fotovoltaico in un condominio: è possibile? come devo fare? c’è una normativa in materia?
Basta muoversi per le città per vedere che l’installazione degli impianti fotovoltaici è ormai capillare; usando Google Maps o girando in macchina è possibile vedere pannelli installati sui tetti delle case, sulle coperture di piccole e grandi imprese e sui magazzini. Una diffusione minore però riguarda i condomini; non perché non sia possibile l’installazione, anzi, può farla addirittura un singolo condomino, ma perché non è ben chiaro come… con questo articolo vogliamo fare chiarezza sull’argomento illustrando la normativa di riferimento, le procedure e le possibili soluzioni.
Il motivo della scarsa diffusione degli impianti fotovoltaici sui condomini sta nel fatto che fino a qualche anno fa non vi era una normativa che dettasse le regole: la regolamentazione condominiale in vigore risaliva al 1940. Con l’entrata in vigore, nel 2013, della riforma del condominio viene regolamentata anche la più generica questione riguardante l’installazione di impianti da fonti rinnovabili, tra cui il fotovoltaico. La legge di riferimento è la n. 220 dell’11/12/2012.
Ma facciamo subito una prima distinzione: in un condominio è possibile installare un impianto fotovoltaico in condivisione, oppure uno per singola famiglia, quindi ad uso esclusivo di un condòmino. Analizziamo ora ciascuno dei due casi.
Un impianto fotovoltaico condominiale condiviso prevede che costi di installazione e benefici derivanti dall’intervento siano ripartiti tra le famiglie. È possibile detrarre l’intervento al 50% in 10 anni e la detrazione sarà suddivisa in quote millesimali come qualsiasi altra ristrutturazione condominiale. I vantaggi di questo tipo di investimento sono tangibili: occupando l’intera copertura (che tipicamente non permette di soddisfare l’intero fabbisogno energetico dell’edificio) sarà possibile ammortizzare le spese comuni quali l’ascensore, le luci esterne, le luci delle scale, la pompa dell’acqua… Oltre ad un vantaggio comune in bolletta i condòmini avranno un tempo di rientro dell’investimento ridotto essendo i costi divisi tra le varie utenze.
I condòmini che non intendono contribuire all’investimento non potranno beneficiare della riduzione del costo della bolletta.
L’energia che non viene consumata nel momento in cui viene prodotta (autoconsumo) viene venduta in rete attraverso lo scambio sul posto. Vi è anche la possibilità, per gli impianti condivisi, che un’azienda esterna realizzi e finanzi l’intervento in cambio della vendita, ad un prezzo concordato e vantaggioso per entrambi, dell’energia al condominio. Parliamo di condominio e non di condòmini perché questo è un caso di SEU (Sistema Efficiente di Utenza) in cui il proprietario dell’impianto non è il consumatore finale. Questo caso prevede che l’energia prodotta possa essere venduta esclusivamente ad un utenza (quindi al condominio per i consumi centralizzati) e non ai singoli appartamenti.
Analizziamo ora cosa regola la riforma del condominio in materia di impianti da fonti rinnovabili, in particolare per gli impianti fotovoltaici. Nel Codice civile agli articoli dal 1117 al 1139, è possibile trovare i riferimenti della norma aggiornati a gennaio 2013.
Nell’articolo 5 della legge n. 220 dell’11/12/2012 possiamo trovare i criteri per poter deliberare, in sede di assemblea, l’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio: convocando obbligatoriamente tutti i condòmini in assemblea per l’approvazione è sufficiente il voto positivo di almeno le metà di quelli intervenuti (non dei condòmini totali) solo nel caso in cui questi rappresentino almeno la metà del totale. La maggioranza ha il diritto di deliberare per l’installazione di un impianto fotovoltaico sia nel caso questo venga realizzato dal condominio stesso sia nel caso l’installazione riguardi terzi.
Nel caso l’installazione dell’impianto fotovoltaico riguardi una singola famiglia la possibilità di sfruttare gli spazi comuni dell’edificio viene regolamentata dall’art. 7: questa riforma consente ad una singola unità abitativa di utilizzare parti di tetto, parti comuni dell’edificio e spazi idonei di proprietà individuale.
Prendendo in esame un tetto come intervento sulle parti comuni, l’assemblea può suddividerne l’uso in parti uguali tra i condòmini. Non è mai consentita l’esecuzione dei lavori nei casi in cui gli stessi comportino danni alle parti comuni dell’edificio. Per interventi che prevedono modifiche a parti comuni il condòmino deve sempre comunicare le sue intenzioni all’amministratore e all’assemblea, che deve approvare a maggioranza il lavoro (con il meccanismo indicato sopra) ed in caso può porre il veto o segnalare modifiche al progetto.
Per l’installazione di un impianto condominiale la prassi da seguire è la seguente (indicata all’art. 1120 cc.):
Per i casi di impianto fotovoltaico rivolto a singole unità abitative il regolamento è dato dall’articolo 1122-bis.
